¿Que Sucede Cuando Fallece el Ultimo Prestatario
de una Hipoteca Revertida
English Version
Esta pregunta es primordial para Propietarios, (asi como sus Herederos) que tienen o desean hacer una Hipoteca Revertida (Reverse Mortgage) sobre su hogar. NADA de esta información generalizada debe ser interpretada como consejo legal, NO SOY ABOGADO.
Para el propósito de este escrito, me referiré EXCLUSIVAMENTE, al Reverse Mortgage “Home Equity Conversion Mortgage” – H.E.C.M., aprobado por el Congreso Federal, Regulado por HUD y asegurado por FHA. Es el mas comun. Hoy, tambien hay Hipotecas Revertidas Privadas las cuales pudieran tener diferentes Términos y Condiciones. Deben consultar un consejero legal competente para determinar que tipo tiene.
Aclaremos algo, el Reverse Mortgage HECM fue creado para ayudar al los propietarios Seniors, a mas nadie. PUNTO. El propietario es dueño de la propiedad, puede venderla en cualquier momento. Pero, el prestamista tiene derechos concedidos por la Hipoteca. Ni el prestamista ni el Gobierno poseén, ni desean la propiedad. PUNTO.
Yo, como un Senior con un Reverse mortgage en mi hogar, y un Profesional de Originación de Reverse Mortgages por mas de 17 años, puedo aseverar que ha ayudado a miles de Seniors. Para MUCHOS, ha sido una bendición. ¡Para mi lo ha sido!!!
¿Que Sucede Cuando Fallece el Ultimo Prestatario?:
De acuerdo con los Términos de la mayoria de las hipotecas, Reverse o Tradicionales, al fallecimiento, el prestamo se convierte en “pagadero” inmediatamente ( immediately due and payable). El prestatario ya no existe. Los Prestamistas se suscriben a servicios y reciben información de cuando uno de sus Prestatarios fallece. La Herencia debe notificar al “Servicer” del fallecimiento, lo antes posible.
El “Servicer” del Prestamista envia una carta “fuerte” notificando que el prestamo es ‘due and payable” (adeudado y pagadero) dando a la Herencia 30 dias para decidir como van a pagar la deuda. La herencia debe contestar dentro de esos 30 dias comunicando su intención. Si no se contesta, el Servicer puede iniciar el proceso de Embargo Judicial. Por favor no demore en contestar.
Sinembargo, las reglas de HUD generalmente conceden por un plazo “razonable”que no puede exceder un (1) año (6 meses y quizas HASTA 2 extensiones adicionales de hasta 3 meses cada una si se considera necesario) para pagar la deuda. En otras palabras, la Herencia tiene HASTA 1 año para pagarla segun descrito. La herencia tiene que demostrar que estan haciendo su “debida diligencia o esfuerzo” (“due diligence“) de pagar la deuda (refinanciandola, poniendo la propiedad a la venta con REALTOR, etc…). Durante este tiempo, la Herencia deberá comunicarse y cooperar con el “Servicer” y solicitar su guia. La mayoria le ayudará.
Si el balance adeudado no es pagado dentro del periodo concedido, el Prestamista iniciaría el proceso de embargo y la propiedad pudiera perderse. Si la herencia no coopera y se comunica, el Prestamista no tiene que esperar un año para iniciar el embargo, puede hacerlo en cualquier momento.
Normalmente, cualquier Adelanto mensual que el prestatario estaba recibiendo se detendra y la Linea de Crédito cesará de estar disponible. Consulte con el Servicer que le envia los Estados de cuenta mensuales para que los informen bien.
Por favor note que el interes, el MIP mensual y cualquier cargo por servicio ( si tiene) continuaran acumulandose hasta que el prestamo sea pagado. Los impuestos de la Propiedad, seguros y cargos de la propiedad deben ser pagados durante este periodo, y la propiedad ser mantenida en buenas condiciones, para evitar el inicio de el proceso de embargo. La herencia pudiera utilizar la Deduccion de los intereses y cargos pagados, de los impuestos.
Cambios en 2022: Mortgagee Letter 2022-15
Cuando un HECM se convierte en “Adeudado y Pagadero” (Due and Payable) por el Fallecimienbto del /la ltimo(a) Prestatario, El Prestamista debe proveer a la herencia, herederos u otra persona que tenga el Titulo de la Propiedad que Garantiza el HECM con un Aviso de “Adeudado y Pagadero” dentro de los 30 dias despues de la fecha en que el Prestamista notifique al Secretario (de HUD) de que el HECM se ha convertido en “Due and Payable” como resultado del la muerte del último Prestatario(a).
El Aviso debe informar que la herencia, herederos u otra persona que tenga el Titulo de la Propiedad que Garantiza el HECM pueden: • pagar el HECM; • vender la propiedad por, por lo menos 95% del valor de tasación, o • proveer al Prestamista con un “Titulo en Lugar de Ejecucion” (Deed in Lieu of Foreclosure).
****
El HECM Reverse Mortgage es un prestamo “Non-Recourse”. Simplificando, quiere decir que el Prestamista (Mortgagee) NO PUEDE cobrar un centavo mas que “el menor de” el balance adeudado o el valor del hogar, ya sea del Prestatario en vida o de la Herencia. Ni un centavo mas. Punto.
El Propietario paga la prima de un Seguro de Hipoteca requerido por FHA (MIP) al cierre y mensual. Este seguro compensa al Prestamista por esta deficiencia una vez que la propiedad sea: 1) embargada y vendida, o 2) vendida en una Venta-Corta o 3) entregada al Prestamista en una operacion “Titulo-en-vez-de-embargo” (“deed-in-lieu-of-foreclosure”) y vendida. El Prestamista NO PUEDE, repito NO PUEDE recuperar esta deficiencia del Prestatario en vida o de la Herencia.
Veamos algunos ejemplos para explicarlo mejor.
Ejemplo 1): Propiedad vendida o refinanciada o deuda pagada:
Valor propiedad: $300,000
Balance adeudado: $200,000
Plusvalia: $100,000 esta pertenece al Propieatrio o a Herencia.
Ejemplo 2): Propiedad “bajo el agua“
Valor propiedad: $300,000
Balance adeudado: $350,000
Deficiencia: ($ 50,000) Esta suma no puede ser recuperada del Propietario o de la Herencia.
La suma adeudada dependerá de varios factores:
(1) Cuantos años hace que se hizo el Reverse Mortgage..
(2) Los fondos que se han adelantado al Prestatario.
(3) Plan escogido y tasa de interes del préstamo.
El incremento o decrecimiento del valor de la propiedad no afecta el balance adeudado. Sin embargo, si afecta que el balance adeudado sea mayor o menor que el valor de la propiedad.
Si el valor de la propiedad es menor que el balance adeudado, la propiedad pudiera ser vendida a un comprador no relacionado con la herencia en una transacción “No-Vinculada” (“Arms Length Transaction”) por el 95% del valor de Tasación (appraised value) y pagar la deuda completa con los fondos recibidos de la venta.
Indague en Rodkohly@gmail.com
Derechos Conyugales: Un Conyuge incluido en el Préstamo como Prestatario no es afectado y solo tiene que enviar el Certificado de Defunción al Servicer y eventualmente cambiar el Título a su nombre en los Records de County. Puede seguir residiendo la propiedad.
Conyuge No-Prestatario (Non-Borrowing spouses): Si un Conyuge No-Prestatario sobrevive al Prestatario, fue removido del titulo en la fecha del Cierre, por haber sido menor que los 62 años requeridos o por cualquier otra razón, hay unas reglas muy complicadas. Pidame información. Conyuges No-Prestatarios sobrevivientes y herederos deben consultar un consejero legal competente para que le interprete sus opciones y derechos.
Para el Conyuge No-Prestatario, Es importante saber si el Prestamo cerro antes o despues de Agosto 4, 2014, pues las Reglas cambiaron en esa fecha y a el/la Conyuge No-Prestatario le pudieran aplicar condiciones distintas.
Indague en Rodkohly@gmail.com
Ocupantes No-Prestatarios: Esten concientes de que cualquier ocupante no-prestatario tendrå que desocupar la propiedad eventualmente.
Inquilinos: pudieran tener ciertos Derechos y protecciones bajo la Ley Estatal y pudieran necesitar consultar a un consejero legal competente.
Cambios en 2022: A pesar de lo estipulado anteriormente, Los Prestamos con Números de Caso de FHA emitidos antes de Agosto 4, 2014, en los cuales el último Prestatario ha fallecido y existe un(a) “Conyuge No Prestatario(a0” (Non-Borrowing Spouse) sobreviviente, se debe seguir los Requisitos del Aviso en Mortgagee Letter Click Aqui 2015-15 and Mortgagee Letter Click Aqui 2019-15.
Tambien ver comunicacion Oficial (en Ingles) Mortgagee Letter CLICK AQUI: 2021-11
*********
Ocupantes No-Prestatarios: Familiares, Hijos, Esten concientes de que cualquier ocupante no-prestatario tendrå que desocupar la propiedad eventualmente.
Inquilinos: pudieran tener ciertos derechos y protecciones bajo la Ley Estatal y pudieran necesitar consultar a un consejero legal competente.
He tratado de simplificar el proceso para hacerlo mas comprensible. Sinceramente, espero haya sido util. De Nuevo esto no debe ser interpretado como consejo legal. No soy abogado. Si tiene preguntas debe consultar un consejero legal competente.
*******
Nota: la informacion aqui presentada es para propositos informacionales solamente. Esta sujeta a errores y/u omisiones y/o a cambios sin aviso previo.
Por favorllame hoy mismo al 786-262-6486 o utilice la Forma abajo provista para solicitar informacion sin costo ni compromiso.